温州首个宝龙商业项目苍南开业，携盒马鲜生重塑县域商业格局

导语

9月25日，苍南灵溪宝龙广场正式开业。

这座43万平方米的城市综合体，是宝龙商业在温州落地的首个项目，也是苍南县继2015年银泰城之后，时隔十年迎来的第二座大型商业综合体。

近250家品牌集中亮相，其中120个品牌首次进入苍南，盒马鲜生同步落地——这是温州第二家、郊县第一家盒马门店。

一个县城的商场开业，为什么值得关注？

从"一家独大"到"双商圈博弈"

过去十年，苍南的商业格局非常简单：银泰城一家独大。

2015年开业首日创下18万客流之后，银泰城稳稳占据县城核心商业位置，居民的日常消费、餐饮、休闲娱乐几乎都在这里完成。

对比周边平阳鳌江的万达+银泰双商圈格局，苍南的商业竞争长期处于空白状态。

宝龙的进入，直接打破了这个格局。

两座商场直线距离约2公里，定位却有明显差异——银泰走成熟稳健的家庭消费路线，宝龙则打出“年轻活力新地标”的招牌，用CK Jeans、Tommy等轻奢潮牌和冯校长老火锅、小菜园等网红餐饮，瞄准了更年轻的客群。

图源小红书ID 煎妮饿了

而盒马鲜生的入驻，是宝龙手中最有分量的差异化筹码。

此前苍南消费者要逛盒马，必须专程去温州市区；如今在家门口就能完成生鲜选购和即时配送。

这种双商圈对峙对消费者是实打实的好事。

独家经营容易让商业迭代停滞，有了竞争对手，双方都会被逼着优化业态和服务。

但2公里的距离也意味着两者无法形成协同商圈效应，只有纯粹的竞争关系。

开业首日的火爆更多是新鲜感驱动，真正的考验会在热度退去之后。

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新零售下沉县城的速度正在加快

苍南宝龙广场的开业，也反映出一个更值得零售从业者关注的趋势：以盒马为代表的新零售品牌，正在加速向县域市场渗透。

盒马在苍南的布局不止于宝龙广场这一家店。

盒马旗下的硬折扣社区超市品牌“超盒算NB”，上个月刚在灵溪镇开出苍南首店，现已签约入驻宜山锦里广场，预计年内开业。

这意味着盒马在苍南已经形成了“购物中心大店+社区折扣店”的双业态覆盖，从县城核心延伸到乡镇社区。

2026年上半年，全国新开业的150个商业项目中，依托存量改造和城市更新的项目占比达到约26%。

一二线城市的购物中心规模化红利已经见顶，县域市场成为商业增量的主要方向。

对盒马这类新零售品牌来说，县城意味着庞大的消费空白——苍南作为温州人口大县，消费基础扎实，但长期缺少匹配消费力的品质零售供给。

谁先占位，谁就有机会建立品牌认知。

不过，县域市场的消费结构与一二线城市有本质差异。

居民人均可支配收入、民营经济活跃度、本地产业对人口的吸附力，这些变量共同决定了商业项目的真实天花板。

品牌能进来是一回事，能不能持续经营、能不能跑通单店模型，是另一回事。

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县域商业的真正考验在开业之后

苍南宝龙广场有一个不得不提的背景：

项目由宝龙地产2021年拿地，后因集团暴雷一度停工，2023年由信达地产参与项目债务重组，项目才得以续建建成，运营仍由宝龙商业委托管理。

这个波折的历程，也反映出宝龙系在行业调整期的真实处境。

从宝龙商业的整体战略来看，公司正在从自持资产向轻资产运营转型，提出成为“长三角特殊资产价值重塑专家”的定位。

苍南项目正是“盘活存量困难资产”这一逻辑的产物——不是从零开发，而是接手停滞项目、重新导入运营能力。

这条路线在长三角已经有过几个成功案例，但县域商业的特殊性在于，运营难度不会因为项目体量小就降低。

有行业观察指出，县域商业最容易滑入的陷阱是“老三样”——零售、餐饮、电影院简单堆砌，品牌与周边临街商铺重复率过高，开业热闹之后工作日客流骤降。

苍南宝龙广场目前的品牌阵容中，真正自带流量的除了盒马、唐沫茶兮等少数几家，大部分是常规连锁品牌。

也有现场体验反馈提及，项目地下车库动线、装修部分细节仍有待打磨。

对宝龙来说，苍南项目能不能成为“4.0标杆”，不取决于开业当天的客流，而取决于开业一年后的出租率和复购率。

县域商业的容错空间很小——消费人口有限，一旦品牌组合失去吸引力，很难像大城市那样通过不断调改来续命。

图源小红书ID苍南宝龙广场

结束语

苍南宝龙广场的开业，给这个县城带来了久违的商业竞争，也让新零售品牌的县域渗透又进了一步。

但县域商业的故事从来不是“开业即成功”，而是能不能在有限的消费池里，持续提供值得消费者买单的理由。

宝龙能不能在苍南站稳，银泰怎么回应挑战，盒马的县城模型跑不跑得通——这些问题，时间会给答案。

参考信息来源

[1] 大永强《太疯狂了！温州一家新开综合体！堵了1小时》2026.9.27

[2] 界面新闻《宝龙商办：以运营力切入城市更新，激活存量困难资产》2026.9.11