盒马鲜生接手佛山映月湖环宇城卜蜂莲花原址，签约2852平方米

导语

十月的盒马开店节奏密集。

10月16日太原二店开业，10月23日超盒算NB多家门店同步开出、落地京津冀，10月30日枣庄首店营业；同期淘鲜达也有多站集中上新。

但最值得行业关注的，并不是这批新店开业，而是佛山南海桂城映月湖环宇城。

项目负一层原租户卜蜂莲花，在此经营十二年，租赁面积11864平方米，租约于10月8日正式终止。接手进场的盒马鲜生，签约面积仅2852平方米。

面积砍掉四分之三，选址仍在同一楼层。这笔账，房东与盒马各自是如何盘算的？

一个B1层的换手：占近两成面积，租金贡献不足5%

映月湖环宇城是华夏中海消费REIT底层资产，其三季报披露清晰数据：项目可供出租面积69700余平方米，出租率99.45%，入驻租户244家，租金单价153.52元/㎡/月。

卜蜂莲花承租的11864㎡，占项目可租赁面积17.02%，但租金收入占比仅4.97%。换算来看，它占用近两成面积，租金贡献不足5%。

这组数据，解释了物业方选择更换主力店的底层逻辑。

盒马进场后，负一层整体改造包含设计、拆除、土建、装修、机电工程，改造总投入预计不超过2500万元，资金由项目公司自有资金承担，计划2027年上半年整体开业。

换言之，物业方拿出2500万元改造资金、让出76%的原有铺位面积，引入新主力店。

物业博弈的核心，不在于盒马2852㎡直接租金收入能否追上原来11864㎡的大卖场，而在于客流与会员增量。

季报显示，报告期内项目客流同比提升15.85%，新增会员1.74万人，会员总量64.41万，同比增长10.54%。

这笔交易的本质：大卖场在该场地的坪效贡献已经偏低，物业愿意只保留其四分之一面积留给主力生鲜店，腾出来的七千余方空间，承接其他业态。

图源小红书ID理想型是黑岩晶

盒马十月这轮扩张，其实是三张网同时铺

梳理十月落地动作不难发现，盒马不是简单加速开店，而是三套独立店型同步布局、分层渗透市场。

第一张网：盒马鲜生标准店。

太原龙城万达店约2000㎡、7000余个SKU；佛山映月湖环宇城店2852㎡；枣庄薛城万达店已正式开业。

该类门店为店仓一体模式，既是线下卖场，也是线上订单拣货仓，覆

盖3公里服务圈，支持最快30分钟送达。

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第二张网：超盒算NB。

门店面积600–800㎡，上架约1500款商品，分为生鲜、3R、标品、冻品四大品类。

该业态选址设置硬性门槛：周边一公里常住人口4万以上，偏好社区临街铺、商场负一层，避开核心高租金商圈。

据行业媒体统计，全国门店数量已超600家，年新增约200家；今年1月进入东莞、深圳，6月进京，7月入川，现已布局三十余城。

超盒算NB开放加盟，但设置一条刚性约束：所有加盟城市，必须落在盒马中心仓300公里半径范围内，当前开放加盟区域以长三角11城为主。

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第三张网：淘鲜达前置站点，主打即时零售履约，支持24小时下单、最快30分钟送达，作为标准店与NB门店的补充，承接碎片化即时需求。

三类店型，对应不同人口密度与消费分层：

标准店主攻商圈及改善型社区；超盒算NB深耕高密度刚需社区；前置站点补足近距离应急消费需求。

其中盒马鲜生坚持直营扩张，超盒算NB依靠加盟模式快速加密。

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“社区生鲜模型”的关键不在店大小，在组网

盒马在山西太原的布局路径，可以直观诠释这套组网逻辑。

2025年10月，盒马将山西区域总部落地小店区；2026年1月茂业首店开业，十个月后同片区开出龙城万达二店。

两家门店配送范围相互补位，共同分摊供应链、仓储、骑手履约成本，晋城兰花城店已签约筹备，临汾也纳入后续规划。

首店价值，是验证一座城市的消费承载力；第二家及后续门店的核心使命，是组网。

这个差异至关重要：单店业绩亮眼，大概率是尝鲜流量；多家门店配送圈咬合重叠，才能稳定沉淀复购、摊薄履约成本，验证模型可持续性。

回看盒马近两年战略取舍，脉络更加清晰：

品牌先后关停X会员店（最后一家上海森兰商都店2025年8月31日闭店）、停运盒马邻里自提业务（2025年10月）。

完成业务减法之后，资源集中投向“盒马鲜生+超盒算NB”两条主线，扩张节奏才真正释放。先做减法、再做加法，这个顺序，很多零售企业容易颠倒。

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中小超市可以学习的几件事

先看难以复制的底层能力：全国直采体系、高占比自有品牌、300公里仓配半径、多SKU集采议价权。

这些能力依靠长期资金、供应链沉淀搭建，区域中小超市很难短期补齐。

值得借鉴的，有三件事：

第一，以城市为单位做一张供应网络规划，而非孤立开店。

新店、老店配送圈是否互补？品类是否内耗竞争？门店距离过近、商品结构高度同质化，不是网点加密，而是内部分流、互相损耗。

盒马太原两店错位互补的组网思路，比开店速度更有参考价值。

第二，重新评估存量物业价值。

老牌大卖场退场后的负一层铺位、社区临街空置商铺、老旧商场改造铺位，这类点位租金持续下行，扎根成熟居住区，客流基础往往优于全新商圈。

超盒算NB主打家门口业态，一公里4万常住人口的门槛，不少县城、老城区都能满足。

第三，用面积换取经营效率。

竞争力不等于门店规模，核心是每平米产出。

一家2000㎡门店，如果可以对标大店销售规模，租金、水电、人力三项刚性成本同步下降，盈亏平衡点随之降低，远强于硬扛上万平方米大店的重资产模式。

结束语

映月湖环宇城负一层的租户更替，本质是购物中心对商铺面积定价逻辑的转变：过去以承租面积核算租金收益，现在转向以客流、坪效综合评估物业价值。

上万方传统大卖场退场，两千多方生鲜主力店进场，腾挪出的空间承接多元业态。

对超市行业而言，这个信号，远比“盒马新开多少门店”更有分量：

门店面积不再等于核心竞争力，同一城市内网点如何咬合组网，将是接下来生鲜零售拉开差距的分水岭。

参考信息来源

[1] 《华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告》2026.9.30

[2] 行走在太原《官宣：太原第二个盒马10月16日开业！迎泽区有望迎来第三个~》

2026.10.6